住宅ローンが残ってる家は売却できる？損を防ぐ売却の流れと注意点を解説

住宅ローンが残っている家も売却できる？

住宅ローンが残っている家でも、一定の条件を満たせば売却することは可能です。
多くの住宅ローンでは、物件に抵当権が設定されているため、そのままでは所有権の移転登記ができません。
しかし、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消すれば、通常の不動産と同じように売買が行える仕組みです。
そのため、まずはローン残高と売却価格の見込みを把握することが重要になります。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンの返済を担保するために土地や建物に設定する権利です。
法務局に登記されているため、抵当権が残ったままでは買主が安心して所有権を取得できず、金融機関の同意も得られません。
このため、売却時には原則として住宅ローンの完済と同時に抵当権抹消登記を行うことが求められます。
抵当権抹消には司法書士報酬や登録免許税などの費用も発生するため、事前に必要資金を確認しておくことが大切です。

住宅ローン残高と売却代金の関係は、アンダーローンかオーバーローンかで大きく状況が変わります。
アンダーローンとは、想定される売却代金がローン残高より多い状態であり、売却代金で完済しやすく、自己資金の追加が少なくて済みます。
一方、オーバーローンとは、売却代金よりローン残高の方が多く、売却代金だけでは完済できない状態を指します。
この場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して返済方法の見直しを検討する必要があります。

住宅ローン残あり不動産売却の具体的な流れ

まず売却を検討するときは、現在の住宅ローン残高を正確に把握することが大切です。
金融機関から送付される残高証明書や返済予定表などで、元金残高と毎月返済額、ボーナス返済の有無を確認します。
あわせて、適用金利の種類や金利引き下げの特約期間、繰上返済の条件なども整理しておくと、売却後の資金計画を立てやすくなります。
返済が滞っている場合や延滞履歴がある場合は、早めに金融機関へ相談し、売却の意向を伝えておくことも重要です。

次に、売出開始から引き渡しまでの一連の流れを押さえておくと安心です。
一般的には、不動産の査定を受けて売出価格を決め、広告掲載などを通じて購入希望者を募ります。
購入希望者と条件を調整して売買契約を締結した後、決済日までに司法書士の手配や必要書類の準備を進め、決済当日に売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。
そのうえで、鍵の引き渡しを行い、売却手続が完了する流れです。

売却スケジュールを組む際には、決済日と引き渡し日をいつにするかが大きなポイントになります。
買主側の住宅ローン実行日や、売主の引越し時期、固定資産税や管理費の清算日などを総合的に調整することが必要です。
また、決済日までに住宅ローンの一括返済手続や抵当権抹消の必要書類が間に合うよう、金融機関や司法書士との日程調整を前倒しで進めることが望ましいです。
とくに繁忙期は金融機関の手続きに時間がかかることがあるため、余裕を持ったスケジュール管理が重要になります。

売却価格と住宅ローン残債のシミュレーション方法

自宅の売却価格の目安を把握するためには、まず周辺の成約事例や公的な統計資料から市場相場の水準を確認することが重要です。
国土交通省の不動産取引価格情報検索などでは、地域や面積、築年数などの条件を指定して成約価格の傾向を調べることができます。
こうした客観的なデータを参照しつつ、建物の状態やリフォーム履歴、日当たりや眺望なども加味して、おおよその売却価格帯を検討していきます。
特定の物件と完全に同じ条件は存在しないため、複数の事例を比較しながら、やや幅を持った予測とする意識が大切です。

次に、想定した売却価格と現在の住宅ローン残高、売却に伴う諸費用を整理して収支シミュレーションを行います。
諸費用としては、仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、印紙代などが一般的であり、国土交通省の調査では売却価格の数％程度となる例が多いとされています。
これらを合計し、売却価格から住宅ローン残高と諸費用を差し引いた結果がプラスであれば自己資金を使わずに完済できる可能性が高くなります。
一方で、マイナスとなる場合は、不足額をどのように準備するかを早めに検討しておくことが重要です。

売却後に住宅ローンが残らないケースは、売却価格から諸費用を差し引いた金額が住宅ローン残高以上となる場合です。
反対に、ローンが残るケースでは、不足分を預貯金で補うか、新たなローンや借入れで対応する必要が生じます。
収支シミュレーションの結果を踏まえ、売却後の住まいの取得費用や引っ越し費用、当面の生活費なども含めた資金計画を立てておくことが望ましいです。
特に、売却後に余裕資金がどの程度残るかを具体的な金額で把握しておくと、無理のない売却時期や価格設定の判断につながります。

住宅ローンが残ったまま売却するときのリスク管理

売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態は、一般にオーバーローンと呼ばれ、売却後も債務が残るおそれがあります。
この場合、残債の支払原資をどのように確保するかを事前に検討しておかなければ、生活資金や他の返済に深刻な影響が及ぶ可能性があります。
また、売却が長期化すれば、二重の住居費負担や金利負担の増加といった追加リスクも高まります。
そのため、ローン残高と想定売却価格を早めに確認し、必要に応じて返済方法の見直しや専門機関への相談を行うことが重要です。

次に、売却時に必要となる費用や税金も、リスク管理の重要なポイントです。
国税庁は、不動産の売却に際して仲介手数料や測量費などの譲渡費用が発生し、譲渡益が出た場合には所得税と住民税が課されると示しています。
また、居住用資産の売却については、一定の要件を満たせば特別控除や軽減税率などの特例が用意されていますが、適用の可否や税額は個別の条件によって異なります。
このため、売却前に概算の税負担と諸費用を把握し、自己資金で賄うべき額を余裕を持って準備しておくことが、資金繰り悪化の防止につながります。

さらに、返済に不安を感じた段階で、公的な相談窓口を活用することも有効です。
住宅金融支援機構では、返済が困難になった利用者に対し、返済期間の延長や返済額の軽減といった返済方法の変更メニューを用意しており、相談窓口やカスタマーセンターで一般的な相談を受け付けています。
また、金融庁の金融サービス利用者相談室や、多重債務相談窓口では、ローン返済全般に関する相談を受け付けており、状況整理や適切な支援機関の案内を行っています。
このような公的機関の情報を上手に活用し、早期に相談することで、売却と返済の両面で無理のない対応策を検討しやすくなります。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、ポイントを押さえれば売却は十分に可能です。
重要なのは、ローン残高と売却価格、諸費用のバランスを早い段階で把握し、アンダーローンかオーバーローンかを正確に見極めることです。
さらに、抵当権抹消までの流れや必要な自己資金、税金や手続きのスケジュールを事前に整理しておくことで、安心して売却を進められます。
当社では、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、収支シミュレーションから売却戦略のご提案まで一貫してサポートしています。
住宅ローンが残っている家の売却でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。