不動産の相続は何から始める？手続きの流れと注意点をわかりやすく解説

不動産を相続した直後に行う基本の流れ

不動産を含む相続は、まず「相続が始まったことを確認する」ところから進めていきます。
被相続人が亡くなったら、死亡届を提出し、戸籍謄本や住民票除票など、相続人を確かめるための基本資料をそろえます。
そのうえで、預貯金や不動産、借入金など、相続財産全体の有無とおおまかな金額を把握していきます。
この一連の流れを意識しておくと、不動産に関する具体的な手続きにも落ち着いて取り組みやすくなります。

相続財産の中に不動産があるかどうかを確認する際には、固定資産税課税明細書や納税通知書が大切な手掛かりになります。
これらの書類には、土地や建物ごとに所在・地番・家屋番号・評価額などが記載されており、不動産の種類やおおよその価値を整理するのに役立ちます。
あわせて通帳や証券会社の取引報告書、借入金の返済明細なども確認し、プラスの財産とマイナスの財産を一覧にしておくことが重要です。
こうした整理ができていると、後の相続登記や相続税の検討も進めやすくなります。

相続財産の全体像をおおまかに把握したら、「相続するか」「相続放棄や限定承認をするか」の方向性を検討します。
相続放棄や限定承認の申述は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3か月以内に家庭裁判所で行う必要があり、この期間は熟慮期間と呼ばれています。
借金が多い可能性がある場合や、財産の内容が複雑で判断に迷う場合には、この熟慮期間の中でできる限り正確な調査を進めることが欠かせません。
なお、やむを得ない事情で3か月以内の判断が難しいときには、家庭裁判所に熟慮期間の伸長を申し立てられる制度も用意されています。

不動産相続の手続きステップと必要書類

不動産の相続手続きは、まず遺言書の有無を確認するところから始まります。
公正証書遺言がある場合は、その内容に沿って不動産を含む遺産分割を進める流れになります。
一方、遺言書がない場合は、法定相続分に従うか、相続人全員で遺産分割協議書を作成して持分を決めることが一般的です。
このように、出発点である遺言書の有無によって、その後の具体的な手順や準備すべき書類が大きく変わることを理解しておくことが大切です。

次に、相続人を確定し、不動産を含む相続財産の内容を整理するための書類をそろえます。
主なものとして、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式や、相続人全員の戸籍謄本・住民票などが必要とされています。
不動産については、市区町村が発行する固定資産評価証明書や、毎年送付される固定資産税課税明細書を用いて所在や評価額を確認するのが一般的です。
これらの書類は相続登記や相続税の検討にも共通して用いるため、早めに不足がないか確認しておくと手続きが円滑に進みます。

相続財産の中心が不動産である場合、どのように分けるかという「分割方法」の整理も重要です。
代表的な方法として、不動産をそのまま相続人ごとに振り分ける現物分割、特定の相続人が不動産を取得して他の相続人に代償金を支払う代償分割、不動産を売却して代金を分ける換価分割、複数人で共有名義にする共有分割の4つが挙げられます。
それぞれ、居住の継続がしやすい一方で資金負担が重くなる場合があるなど、利点と注意点が異なります。
不動産の種類や評価額、各相続人の資金状況や将来の利用方針を踏まえ、相続人同士でよく話し合いながら最適な方法を検討することが大切です。

不動産を相続した後の相続登記の流れと期限

相続登記は、相続によって不動産の所有権を取得した方が行う名義変更の登記手続です。
令和6年4月1日からは相続登記の申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
期限までに正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、令和6年3月31日以前に開始した相続で登記をしていない不動産についても、原則として令和9年3月31日までに申請する必要があります。

相続登記までの流れは、遺言がある場合とない場合で大きく変わります。
遺言があるときは、その内容に沿って取得者を特定し、遺言書の検認や自筆証書遺言の保管制度の利用状況などを踏まえて登記申請を進めます。
遺言がないときは、相続人全員で遺産分割協議を行い、その合意内容を書面にまとめたうえで、その結果に基づく登記を行うことが一般的です。
遺産分割がまとまらない場合には、当面の義務履行の方法として「相続人申告登記」を利用できる仕組みも用意されています。

相続登記の申請には、被相続人の戸籍一式や相続人全員の戸籍謄本、住民票、遺言書や遺産分割協議書、不動産の固定資産評価証明書などが必要となります。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に税率0.4％を乗じて計算するのが原則です。
相続登記を長期間行わずに放置すると、相続人が代を重ねて増え、権利関係が複雑になり、売却や活用、担保設定などが極めて困難になるおそれがあります。
さらに、義務化後は期限内に登記や相続人申告登記を行わない場合、過料のリスクも生じるため、早めの手続きが重要です。

不動産を相続した後に検討すべき活用・税金の流れ

不動産を相続した後は、まず自分や家族でそのまま利用するのか、賃貸として貸し出すのか、売却するのかといった大きな方向性を整理することが大切です。
生活拠点として使う予定があるか、固定資産税などの維持費を無理なく負担できるかといった点を、家計や今後の暮らし方と合わせて検討します。
また、建物の老朽化や立地条件により、賃貸や売却のしやすさも変わりますので、不動産の現況を冷静に確認しながら、候補となる活用パターンに優先順位を付けて考えると整理しやすくなります。

次に、相続税がかかるかどうかを確認するため、相続財産全体の価額と基礎控除額を比べる必要があります。
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」とされており、この金額を超えるかどうかが申告の有無を判断する大きな目安になります。
不動産の評価は、国税庁が公表する路線価や固定資産税評価額などを基に行うのが原則とされていますので、国税庁の財産評価基本通達や評価基準を確認し、評価の考え方を押さえておくことが重要です。

相続税がかかる場合、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納付を行う必要があります。
不動産は評価や分割の方法によって各人の取得額が変わるため、活用方針とあわせて早めに話し合いを進めておくことが、期限内の申告・納付に間に合うための大切なポイントになります。
また、現金での納付が難しい場合には、延納や物納などの制度が利用できるかどうかを含めて検討し、余裕をもって準備を進めることが望ましいです。

一方で、不動産を空き家や遊休地として長期間放置すると、建物の劣化だけでなく、防災や衛生、景観などの面で周辺へ悪影響を及ぼすおそれがあります。
こうした管理が不十分な空き家は、「管理不全空家」や「特定空家」に該当すると判断された場合、自治体からの指導や勧告の対象となり、敷地に対する固定資産税などの住宅用地特例が外れて税負担が増加する可能性があります。
清掃や草木の手入れ、定期的な見回りなどの基本的な管理に加え、遠方に住んでいる場合や自分たちだけで対応が難しいと感じた時点で、早めに専門家へ相談し、売却や賃貸、利活用の方向性を検討することが、将来のリスクを抑えるうえで有効です。

まとめ

不動産の相続は、死亡届や戸籍収集、財産調査から始まり、相続するか放棄するかの判断、名義変更や相続税まで流れが続きます。
手続きには、3か月や3年、10か月といった重要な期限もあり、迷って放置すると後から大きな負担になるおそれがあります。
当社では、不動産中心の相続について、全体の流れの整理から書類準備、活用方法の検討までを一括サポートいたします。
「何から始めればよいかわからない」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。